CLÁUSULA SUELO
He recibido en mi correo mensajes que me comunican lo sencillo que es quitar la cláusula suelo de la escritura de mi hipoteca, me dicen que de una forma fácil, sencilla, sin problemas, podré dejar de pagar las cantidades que estoy abonando por su causa.
Yo no tengo clausula en mi préstamo hipotecario, pero quiero analizar a través de estas lineas, si es tan sencillo.
En primer lugar debo encontrar la escritura de la hipoteca, leerla y ver donde se sitúa la clausula en la que me indican que a pesar que el euribor, o cualquier otro índice de referencia, baje, yo seguiré pagando un determinado tipo fijo, apuntaremos que cantidad supone.
Posteriormente, buscaremos la oferta vinculante, esta oferta es la que la entidad que nos concedió el préstamo hipotecario debió de facilitarnos antes de su firma, la leeremos también y observaremos como se refleja la que denominamos clausula suelo, si aparece, si esta en negrita, si aparece destacada.
Con todos estos datos podemos empezar a hacernos una idea de lo que estamos abonando por la dichosa cláusula, el euribor se encuentra hoy, día 06/12/2014, al 0,329%, a esta cantidad debo sumar mi diferencial, supongamos un 1% (aparece en la escritura hipotecaria), es decir, que hoy pagaría por intereses 1+0,329= 1,329%.
Sin embargo, tengo una cláusula suelo de un 3% por ejemplo, resulta que estoy pagando de más por mi préstamo 3%-1,329%= 1,671%, si suponemos que hoy debo por mi préstamo hipotecario 100.000 euros, estoy pagando por la clausula suelo la cantidad de 1.671 euros al año, es una cantidad importante.
Ahora veremos los pasos a seguir para intentar quitar la clausula, normalmente los que la poseen han solicitado tanto por escrito como de palabra su supresión sin que les hayan prestado atención. En alguna ocasión la entidad les ha ofrecido una carencia en el préstamo durante unos años si el cliente atraviesa dificultades, esta carencia no significa otra cosa que usted durante estos años solo pagara intereses, no capital, pero seguirá debiendo el mismo capital que antes, como se suele decir, pan para hoy, hambre para mañana.
En este punto, los clientes suelen dirigirse a un abogado para intentar solucionar su problema, lo primero que hago es estudiar el caso, leo detenidamente la escritura de la hipoteca, la oferta vinculante y cualquier otro documento que pueda tener relación.
Si considero que existen posibilidades, envió un buro fax solicitando su supresión y la retrocesión de lo pagado de más durante los años anteriores, el escrito que envió a la entidad financiera pasa por su departamento jurídico, si este departamento considera que existen muchas posibilidades que la entidad financiera pierda ante una posible demanda, intentaran minimizar la pérdida negociando.
Normalmente para negociar la entidad financiera se pone en contacto directamente con el cliente, no conmigo, intentando una negociación rápida y sencilla, suelen ofrecer un número determinado de años en los que se suprime la clausula suelo, pasados estos años, la clausula vuelve a funcionar. Por favor, antes de firmar, consulten con su abogado si la oferta es razonable.
Cuando la entidad financiera considera que no debe negociar responde en este sentido, entonces debemos presentar demanda en el juzgado solicitando la nulidad de la clausula por ser abusiva, también a la vez podemos solicitar el abono de las cantidades que por causa de dicha clausula, hemos ido pagando a lo largo de los años.
Bien, ahora debemos ver en que basaremos nuestra demanda, según la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09/05/2013, la cláusula se debe someter a un doble control de transparencia:
1.Primer control: si la cláusula se incorpora a la escritura del préstamo hipotecario de forma transparente, clara, concreta y, sencilla. En el caso de tener oferta vinculante debemos observar si figura, y si es así estudiar si cumple estas mismas características.
Si pasa este primer control debemos ir a un segundo.
2.-Segundo control de transparencia, se trata de un control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato, el Tribunal Supremo nos indica unos parámetros para su control, estos son los siguientes:
1.-Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del
objeto principal del contrato.
2.-Se inserte de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación
de las mimas.
3.-No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento
razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
4.-No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras
modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- , o advertencia de que al
concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
5.-La cláusula suelo se ubica entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda
enmascarada y, que diluyen la atención del consumidor.
Existen sentencias en los que la cláusula suelo no pasa del primer control de transparencia, aunque la mayoría lo que ocurre es que no pasan del segundo, por ejemplo, Sentencia Juzgado Mercantil nº 5 Barcelona de fecha 17/06/2013, Audiencia Provincial Sección nº 1 de Palencia, de fecha 12/06/2014 y 05/03/2014, Audiencia Provincial de León Sección nº 1, de fecha 18/09/2014 y 05/06/2014, del Juzgado Mercantil de Cáceres, de fecha 03/04/2014, Juzgado Mercantil de Burgos, de fecha 12/09/2014 y, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección nº 5, de fecha 08/05/2012.
También las hay que no estiman su nulidad, por ejemplo, la de la Audiencia Provincial Sección 2º de Badajoz de fecha, 27/06/2013, la causa es porque los clientes habían solicitado una novación y ampliación del prestamos hipotecario antes de presentar la demanda para su nulidad, la Audiencia les dice que una de las causas de la novación era precisamente introducir un tipo variable, porque el anterior préstamo contaba con un tipo fijo, por tanto los clientes deberían estar al tanto de su incorporación.
Nos queda por estudiar que ocurre con la solicitud de la retrocesión de lo pagado de más por la clausula suelo los años anteriores, aquí lo que dice el Tribunal Supremo es que no procede porque ello supondría la quiebra de las entidades financieras afectadas, lo que podría producir graves trastornos con trascendencia para el orden público económico.
Hay tribunales que en atención a lo dispuesto por el Tribunal Supremo no aceptan la devolución de lo pagado anteriormente, como ejemplos: Sentencia Audiencia Provincial de León Sección 1º de 05/06/2014 y de 18/09/2014, Sentencia Audiencia Provincial Sección 1º de Palencia de fecha 05/03/2014 y de 12/06/2014.
Y hay otros tribunales que si aceptan se devuelva lo pagado, lo que denominamos retroactividad, para ello se basan en que un caso aislado no puede poner en situación de quiebra a ninguna entidad financiera, que es lo que realmente la ley propone en estos casos de nulidad de una clausula y, que en la demanda presentada y que estudio el Tribunal Supremo no se planteaba la retrocesión de lo pagado anteriormente, solo su cesación.
Entre los tribunales que aceptan esta tesis encontramos: Sentencia Audiencia Provincial de Zaragoza sección nº 5 de fecha 08/05/2012, Juzgado Mercantil de Burgos de fecha 12/09/2014 y, Juzgado Mercantil nº 5 de Barcelona de fecha 17/06/2013.
Como conclusión, si usted no es consumidor la dificultad para eliminar la clausula suelo es alta, si es consumidor deberemos estudiar la escritura de su hipoteca y oferta vinculante para ver sus posibilidades, primero negociar con la entidad financiera y si ella no acepta se presentara demanda.
Las posibilidades de eliminar la clausula si se cumplen las condiciones apuntadas para ello por el Tribunal Supremo son altas, sin embargo la retrocesión de lo pagado por este concepto en años anteriores depende del Tribunal que juzgue, hay unos que si lo consideran y otros no, últimamente la tendencia parece que se va inclinando poco a poco a los que si aceptan la retrocesión, pero no podemos aventurar un resultado.
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